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Locatário pode alegar força maior para reduzir ou suspender o aluguel?

Atualizado: Jul 27

Devido às medidas de isolamento social para frear a pandemia do coronavírus, muitas pessoas estão enfrentando dificuldades financeiras e, consequentemente, dificuldades em honrar o pagamento das contas e despesas habituais. O aluguel é uma delas. O projeto de lei emergencial aprovado no Senado, o PL nº 1179/2020, tem como virtude estabelecer um regime transitório e emergencial, que pode inibir uma corrida ao judiciário.


De qualquer forma, segundo o advogado e sócio do escritório Ferreira Pinto Santos Cordeiro e Maia, Wallace Alves dos Santos, a redução ou suspensão do pagamento do aluguel não pode ser ato de força, realizado de forma unilateral pelo locatário, ou seja, enquanto inexistir lei prevendo tal suspensão unilateral, é indispensável que essa medida tenha sido ajustada com o locador ou autorizada judicialmente.


Mas é importante ressaltar, conforme o advogado, que a questão deve ser analisada casuisticamente, considerando a realidade de cada locador e locatário. Primeiramente, é preciso entender se o próprio contrato de locação já não contempla uma solução para esse problema; se ele contém cláusula orientando a interpretação e aplicação do direito ou até mesmo se não houve assunção expressa desse tipo de risco por uma das parte.


Como o PL ainda não foi convertido em lei, as alterações dos contratos de locação, tanto de pessoa física quanto jurídica, dependem de consentimento ou decisão judicial. No caso de acordo, essas alterações poderão ser tanto maiores quanto a isso anuírem as partes. Em caso de decisão judicial, a possibilidade de modificação fica mais restrita.


Segundo o Wallace, já existem decisões judiciais que promovem revisão pequena do valor do aluguel, exatamente por reconhecerem a dificuldade de transferir para o locador todos os efeitos da pandemia, e outras que não admitem sequer a intervenção do poder judiciário no sentido de obrigar o locador a aceitar desconto no aluguel que foi livremente pactuado (art. 17 da Lei nº 8.245/91).


Outra importante alteração ressaltada pelo advogado é a do art. 9º do PL, que diz respeito à impossibilidade de o juiz deferir liminar para desocupação de imóvel urbano, residencial e comercial, nas ações de despejo de que trata o art. 59 da Lei nº 8.245/91.


É o Código Civil que dispõe, de forma geral, sobre os chamados casos fortuitos e de força maior e sobre a revisão do contrato que se tornou excessivamente oneroso para uma das partes (artigos 317, 393, 478, 479 e 480). Um desses dispositivos, o art. 393, permite que o devedor de uma determinada obrigação (pecuniária ou não) assuma expressamente a responsabilidade pelos prejuízos decorrentes de caso fortuito ou força maior.

Somente diante da ausência de disposição contratual sobre o tema é que se deve partir para a aplicação das teorias que permitem a revisão do contrato e de suas obrigações diante de fatos imprevisíveis, como os decorrentes da pandemia do COVID-19.

Sobre os direitos e deveres, Wallace explica que não há real mudança para as partes. O pagamento do aluguel e a disponibilização do imóvel para uso do inquilino continuam sendo obrigações previstas na própria Lei nº 8.245/91 (artigos 22 e 23). O que pode haver, de forma consensual ou por determinação judicial, é uma alteração no modo de exercício desses direitos e na forma cumprimento dos deveres.


Veja também, As novas regras do direito civil e imobiliário em tempos de coronavírus.

Como alternativa de tentar manter a situação sob controle, o PL conta com a possibilidade de o locatário de imóvel residencial exercer o direito de suspender parcial ou totalmente o pagamento do aluguel, independentemente de aceitação do locador (que somente poderá reivindicar o pagamento dos meses suspensos após 30 de outubro de 2020). Mas mesmo esse projeto de lei trata, em seu atual art. 10, da possibilidade de suspensão apenas do pagamento de aluguéis devidos nas locações residenciais, não nas locações comerciais.


A suspensão também só alcança os aluguéis vencidos ou vencíveis entre 20 de março e 31 de outubro deste ano. Aluguéis anteriores que estiverem vencidos não seriam alcançados pelo PL, pela óbvia razão de não guardarem relação com a pandemia da Covid-19.


A suspensão não desobriga o locatário de pagar os alugueis - eles poderão ser exigidos à razão de 20% por mês a partir do dia 30/10/2020, sem prejuízo dos novos aluguéis incidentes. O que há, portanto, é apenas um deslocamento da obrigação no tempo, o que acaba por reforçar o caráter obrigatório e vinculativo dos contratos e a impossibilidade de se conferir isenção do aluguel por ato unilateral.


O advogado recomenda que as partes busquem entrar em consenso, deixando a ida à Justiça como última opção. Para ele, que possui ampla experiência no ramo de atuação, a situação indica que a via do consenso tende a conferir às partes um sentimento de conformação maior que a via judicial. Ambas as partes têm o dever de negociar com lealdade e boa-fé (art. 421, Código Civil). As obrigações de cada um devem ser entendidas no tempo e não apenas no contexto da epidemia.


A decisão imposta pode desagradar a todos, transformando em indignação o que poderia ter representado alívio. Por isso, é fundamental que as partes se reúnam e discutam abertamente o problema, com exposição clara e demonstração inequívoca de como a pandemia afetou a empresa.


Além das dificuldades momentâneas, há todo um horizonte de vigência e duração dos contratos que precisa ser considerado na tomada de decisões. Até mesmo o tempo já decorrido de locação pode ser elemento determinante para viabilizar a negociação das partes. Então, a transparência e a correta informação sobre o cenário atual que atinge a cada um são fundamentais para garantir uma solução mais célere e eficaz do problema.


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