Regulamentando as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, a Lei nº 8.245/91 também é conhecida popularmente como lei de locação ou lei do inquilinato. Para os especialistas do âmbito jurídico, a implementação dessa lei específica, trouxe muitas vantagens para locadores e locatários de imóveis, na medida em que aumentou a segurança jurídica das locações e forneceu aos contratantes e julgadores, parâmetros claros e objetivos sobre inúmeras variáveis existentes nesse tipo de relação jurídica.
Com a edição da lei, que é detalhada e buscou prever várias situações que podem ocorrer no curso das locações de imóveis urbanos, o equilíbrio das relações contratuais sempre foi o objetivo principal, mediante dispositivos que esclarecem o que pode e o que não pode ser convencionado, além das consequências de determinados atos.
A seguir, confira alguns detalhes dessa lei, no texto elaborado a partir de informações do advogado Eduardo Coluccini Cordeiro, que é sócio do escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos e Maia. Boa leitura!
A lei de locação tem aplicabilidade restrita aos imóveis urbanos, pois continuam sendo regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades, além das locações: (i) de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; (ii) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; (iii) de espaços destinados à publicidade; e (iv) em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar. Composta por mais de 80 artigos subdivididos em três títulos, a Lei nº 8.245/91 regulamenta, entre outras coisas:
· Aspectos contratuais relacionados com prazos;
· Consequências do inadimplemento dos contratantes;
· Renovação e desfazimento dos contratos;
· Periodicidade de atualização e revisão de aluguéis;
· Sucessão do locatário;
· Sublocações;
· Deveres do locador e do locatário;
· Direito de preferência na aquisição do imóvel;
· Benfeitorias;
· Garantias;
· Penalidades civis e criminais.
Ao tratar das nulidades, a aludida lei estabelece expressamente, na parte inicial de seu artigo 45, que “são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei”, limitando a autonomia da vontade das partes sobre pontos de extrema importância em qualquer contrato de locação e, com isso, evitando a imposição de algumas cláusulas abusivas que eram corriqueiras antes de sua vigência.
De acordo com o advogado Eduardo Coluccini, uma das virtudes da lei do inquilinato reside na preocupação que o legislador teve com as particularidades inerentes a cada tipo de locação de imóveis urbanos, existindo dispositivos específicos para as locações: (i) residenciais, (ii) por temporada; e (iii) não residenciais.
Nessa última espécie foram incluídas regras específicas para locações em shopping centers, além de outras para a modalidade conhecida como “built to suit”, na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado. Essas locações ocorrem, por exemplo, para instalação de supermercados, farmácias e outros tipos de estabelecimentos comerciais, quando o locatário estabelece para o locador alguns requisitos (localização, tamanho, infraestrutura, estacionamento) prévios para a viabilidade da locação pretendida por ambos.
Entres todas as vertentes da lei, é importante também mencionar que ela dedica uma parte para regular os procedimentos judiciais que podem advir de uma relação locatícia, entre os quais se destacam as ações: (i) de despejo; (ii) consignatória de alugueis e acessórios da locação; (iii) revisional de aluguel; e (iv) renovatória de locação. Cada uma com suas especificidades em razão do tipo de locação envolvida, especialmente em relação a prazos para propositura, requisitos de viabilidade e possibilidade (ou não) de liminar para antecipação de determinados pleitos da parte autora.
Como a lei em referência é muito específica e detalhada, a recomendação inafastável, tanto para locadores quanto para locatários, é ter sempre o auxílio jurídico de um profissional capacitado tanto na fase que precede a contratação quanto durante seu cumprimento, evitando-se “modelos” preexistentes.
De acordo com Eduardo Coluccini Cordeiro, essa consultoria é essencial pois o contrato precisa ser avaliado sob a ótica da posição (locador ou locatário) que cada contratante ocupa naquela locação específica, levando-se em conta as particularidades de cada contratação. Isso porque, a despeito do equilíbrio perseguido pela lei, muitas vezes o que é bom para o locador não é para o locatário e vice-versa.
Outro ponto relevante destacado pelo advogado, e que confirma a conveniência do acompanhamento adequado no curso da locação, é a constatação de que muitos direitos previstos na lei, se não exercidos a tempo e modo, deixarão de existir, prejudicando a parte interessada.
A lei de locação não foi alterada pela Lei 14.010 de 10 de junho de 2020, adotada em razão da pandemia, e que previa a suspensão do direito de os locadores requisitarem judicialmente medida liminar para que os imóveis locados fossem desocupados, até o dia 30 de outubro de 2020.
Não houve modificação porque o seu artigo 9º, que previa essa vedação de concessão de liminar, foi vetado pelo Presidente da República, sob o argumento de que concedia uma proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de ter potencial para incentivar situações de inadimplemento e de desconsideração da realidade dos locadores que também dependem do recebimento dos aluguéis.
Nesse contexto, o sócio do escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos & Maia, finaliza esclarecendo que resta aos locatários afetados pela pandemia uma recomendável negociação direta com seus respectivos locadores, ou, em último caso, a busca de uma decisão judicial que assegure o diferimento de prazo para cumprimento da sua obrigação de pagar aluguel, sob pena de se expor ao risco de despejo por descumprimento contratual.