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Lei do distrato imobiliário e os impactos para as construtoras

Atualizado: Jan 18

Com objetivo de regular a resolução do contrato por culpa das partes, seja do incorporador construtor - que atrasa a obra, ou, do comprador que - não pague o preço, a Lei 13.786/2018, popularmente conhecida como a “lei do distrato imobiliário”, é considerada positiva, pois, mediante lei expressa, regula várias questões relativas ao contrato de compra e venda de unidades em construção.

Responsável por criar regras e limites para as multas aplicadas na hipótese de atraso na entrega das chaves, a lei do distrato imobiliário, também introduziu o direito do adquirente desistir do negócio de forma desmotivada, por até sete dias, na hipótese de ter assinado o contrato fora da sede da incorporadora.

Continue a leitura do conteúdo elaborado com informações do advogado Marcos Mello Ferreira Pinto, sócio do escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos & Maia, e conheça os detalhes da lei, bem como o impacto e consequências de um distrato imobiliário para as construtoras.

O distrato é um negócio bilateral, ou seja, é um acordo firmado entre as partes para extinguir um contrato. É um ato em que as duas partes (vendedor e comprador) tem de manifestar interesse em desfazer o negócio. Mas, para que ele seja solicitado, ambas as partes devem desejar que ele ocorra.

Entretanto, além da concordância entre as partes, a lei regula a situação da resolução. A resolução ocorre quando uma condição prevista em contrato ou em lei ocorre. Acompanhe o exemplo:

O contrato pode prever que diante da inadimplência do comprador o negócio pode ser resolvido. Essa situação é a chamada cláusula resolutiva tácita.

Porém, a jurisprudência nacional reconhece ao promitente comprador o direito de pedir a resolução do contrato em decorrência da sua própria inadimplência ou impossibilidade financeira de cumprir o contrato. É a chamada anticipatory breach of contract”.

Nesse “repúdio” ou “violação antecipada”, o tribunal reconhece que o comprador não tem condições de cumprir o contrato e que não irá cumpri-lo, obrigando o incorporador a suportar resolução do contrato, retirando-lhe o direito de cobrar a dívida.

Já sobre o impacto e consequências de um distrato imobiliário para as construtoras, até o advento da Lei 13.786/2018, as consequências eram severas.

A seguir, acompanhe as complicações desse impacto sofrido por essas empresas:

O judiciário permitia a aplicação de multas na média em 10% sobre o valor pago;

Condenavam o incorporador que não teve culpa na resolução ao pagamento de honorários de advogado que chegavam a 20% da condenação. O resultado era calamitoso:

- O caixa dos empreendimentos ficava desfalcado pelo desligamento de adquirentes;

- A unidade não podia ser vendida para outro até a resolução judicial;

- As linhas de crédito secavam pois dependiam dos recebíveis dos contratos para gerar recursos para construção;

- Os impostos eram pagos sobre o regime de caixa e eram perdidos;

- A unidade ficava pronta e o incorporador impedido de revende-la até a resolução do contrato tinha de suportar os custos de manutenção do bem.

Com a nova lei, há possibilidade de aplicação de multas resolutivas mais elevadas e a postergação da restituição após a conclusão das obras, visando a preservação do interesse coletivo dos demais adquirentes daquele empreendimento, salvaguarda o patrimônio de afetação (o patrimônio daquele empreendimento), que funciona como uma garantia patrimonial para os coletividade dos adquirentes.

Além dessas consequências, a construtora pode reter alguns valores em caso de distrato, sendo que a pena pode variar de 25% a 50% dos valores pagos a depender da existência ou não de patrimônio de afetação.

Os adquirentes são obrigados a indenizar o custo de manutenção do bem até a data da resolução, pagando pela fruição, impostos e taxas de condomínio que incidirem sobre o bem.

Lembrando que a fruição e as despesas serão devidas da data em que a unidade for disponibilizada até a data da resolução.

Outra importante informação, é que a lei permite a perda total dos valores pagos se a soma dos encargos da conservação do bem somada a multa contratual for superior ou maior que o valor pago pelo comprador.

Em resumo, apesar da Lei 13.786/2018 ter trazido importantes avanços para a segurança jurídica e para o mercado, há claro sinais de resistência do judiciário na aplicação da norma de forma adequada, tendo em vista sua tradição ideológica claramente protecionista dos consumidores em detrimento do mercado, da livre concorrência e da segurança jurídica.

Há anos, o escritório vem atuando no combate a pretensão resolutiva do promitente comprador. Ato extremamente prejudicial ao mercado, que acaba representando uma elevação dos custos do setor, contribuindo para o custo final dos imóveis no Brasil.

O custo Brasil, segundo o advogado Marcos Mello Ferreira Pinto, decorrente da existência do direito do devedor pedir a resolução do contrato por sua própria culpa. O custo de empreender é aumentado o que contribui para perda de eficiência do setor e imóveis mais caros para os Brasileiros.

Por fim, mesmo com toda a evolução na lei, a defesa dos interesses dos incorporadores nos processos é extremamente importante e deve ser muito bem acompanhada por um advogado, pois esse profissional ter papel fundamental na estruturação do negócio da incorporação.

Com amplo conhecimento nessa área de atuação, o escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos & Maia advogados, atua de maneira eficaz, assessorando em todos os contratos a serem firmados pelo incorporador. Conheça os nossos serviços e fale com os nossos especialistas.