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A importância da realização da due diligence na aquisição de imóveis

As aquisições de imóveis, sejam eles destinados à moradia familiar, uso comercial ou para a realização de grandes empreendimentos, independentemente do valor econômico envolvido, envolvem decisões complexas que requerem muita cautela e atenção em sua conclusão, ou seja, ato de compra concluído.

De acordo com o advogado Marcos Paulo, sócio do escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos e Maia, por estes motivos, é recomendável a contratação de um advogado habilitado para orientação e levantamento de eventuais riscos envolvidos para que seja possível a tomada de decisão consciente do comprador, ciente da real condição com a qual está lidando. Nesse caso, o procedimento de levantamento das informações sobre a cadeia dominial, situação do imóvel, seu(s) proprietário(s) e antecessor(es) é chamado de due diligence, expressão da língua inglesa, que significa “devida diligência”.

A due diligence possibilita ao comprador a orientação e ciência da real situação em que se encontra o bem imóvel pretendido e, principalmente, a avaliação dos riscos envolvidos que, fatalmente, nortearão sua decisão pelo prosseguimento ou não, ou até mesmo a renegociação do preço de aquisição e condições de pagamento, que naturalmente é inversamente proporcional ao risco atrelado ao negócio.

O trabalho a ser percorrido e levantado na due diligence é a apuração, de fato, da (i) situação do imóvel (se existem gravames ou impedimentos, dívidas de impostos, restrições urbanísticas, de uso etc.); (ii) situação do vendedor (se é devedor ou réu em qualquer demanda ou procedimento de cobrança cujo patrimônio deva responder); e (iii) a situação dos proprietários antecessores ao vendedor, retroagindo ao prazo de 10 de anos, prazo prescricional máximo previsto no Código Civil. A análise das situações mencionadas se baseia em matrículas e certidões de ônus do imóvel, certidões negativas de débitos, ações judiciais e protestos, do local de situação do imóvel e do domicílio do vendedor e antecessor.

De acordo com o sócio do escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos e Maia, até pouco tempo, a venda de imóveis pelo devedor que não reserva bens suficientes para pagar dívidas civis e comerciais poderia ser considerada, de per si, fraude contra credores ou contra execução, no caso de existir ação judicial previamente distribuída e com aptidão para reduzir o devedor à insolvência.

Nesses casos, independentemente de a matrícula do imóvel denunciar a existência da ação ou crédito de terceiro, a configurar restrição à venda, o adquirente de imóvel nessas condições poderia ser prejudicado, vendo seu negócio ser declarado inválido ou ineficaz perante o terceiro, primitivo credor daquele que alienou a unidade sem deixar outros bens livres. A ineficácia da venda comprometia toda a cadeia dominial e prestigiava o credor primitivo em detrimento do adquirente de boa-fé.

Com a evolução doutrinária e jurisprudencial, a questão foi ganhando outros contornos. O enunciado constante da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça, começou a inverter a lógica jurídica anterior e, dando maior atenção ao princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, passou a estabelecer que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.


Com a edição da Lei nº 13.097/2015, o princípio da concentração dos atos na matrícula ganha ainda mais prestígio. Para muito além do que indicava a Súmula de jurisprudência mencionada, o art. 54 da Lei em questão passa a estabelecer que “os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil; III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil”.

O parágrafo único do citado artigo 54, ainda estabelece que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos artigos 129 e 130, da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

Atenção especial deve ser dada para os artigos 129 e 130 da Lei nº 11.101/2005, que regulam a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária – tratam daquelas hipóteses em que os atos de alienação e oneração são praticados num período que já era considerado, pela lei, suspeito. Para o legislador, não importa se o adquirente tem ou não conhecimento do estado de crise econômico financeira do devedor, nem se o devedor tem ou não a intenção de fraudar credores. A venda poderá ser considerada ineficaz em relação à massa falida.

Por outro lado, de acordo com o advogado Marcos Paulo, embora não conste ressalva expressa na Lei nº 13.097/2015, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.140.990/PR, resolvido sob a sistemática dos recursos repetitivos (art. 543-C do antigo CPC), firmou o entendimento de que a penhora do bem em execução fiscal, ainda que não averbada, também será oponível ao terceiro de boa-fé, caso a alienação ou oneração do imóvel se enquadre no disposto no art. 185 do CTN. Para aquela Corte, “a simples alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução (lei especial que se sobrepõe ao regime do direito processual civil)”.

Assim sendo, muito embora a legislação passou a tratar a matrícula do imóvel como fonte principal de consulta para o levantamento dos riscos que envolvem a aquisição de um imóvel, verdade é que a pesquisa e consulta completa e profunda ainda é o melhor procedimento para a verificação e elucidação dos riscos envolvidos. Quanto mais preciso e completo for o exame na due diligence, maior segurança jurídica será atrelada à consecução do negócio.



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