O uso de áreas comuns em condomínios durante a pandemia tem sido motivo de diversas dúvidas entre moradores. Mesmo em situação de calamidade pública, como essa, o condomínio pode obrigar moradores a fazer quarentena? A seguir, confira esse e outros esclarecimentos, além dos direitos, regras e condutas dos condôminos durante a pandemia. Acompanhe:
Segundo o advogado Marcos Paulo de Salles Maia, que é sócio do escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos & Maia, não cabe ao condomínio interferir na esfera individual dos moradores, pois a restrição do direito de ir e vir, resguardada pela Constituição Federal, não sofreu qualquer alteração por força da pandemia da COVID-19.
No tocante às regras de circulação e cuidados a serem tomados nas áreas comuns edilícias, cuja administração é de responsabilidade do síndico, é necessário se atentar, primeiramente às normas previstas na Convenção de Condomínio, e em segundo lugar, às deliberações tomadas no âmbito das assembleias gerais.
No cenário atual, as assembleias têm o objetivo de impor a decisão tomada pela maioria dos condôminos, fazendo prevalecer essa vontade como regra para uso das áreas comuns no tocante à restrição ou fechamento, respeitando os quóruns estabelecidos nas convenções e no Código Civil. Ao síndico, cabe a execução e aplicação das regras estabelecidos pela assembleia.
Em áreas comuns consideradas essenciais, as restrições de acesso devem se ater apenas à circulação desnecessária de pessoas estranhas, como por exemplo, entregadores e deliveries, que podem exigir que os moradores se desloquem até a parte externa para receber encomendas e afins. Postergar a execução de serviços dispensáveis prestados por terceiros nas áreas comuns dos edifícios deve ser uma hipótese analisada pelos moradores.
Em relação a restrição de acesso de prestadores de serviços aos apartamentos, cabe ao morador fazer a análise sobre a real necessidade da prestação desses serviços e o ingresso de pessoas em sua unidade. A vedação de acesso de prestadores de serviços aos apartamentos é delicada, pois confronta a decisão tomada pela assembleia, se assim decidido, por exemplo, com o direito individual de propriedade (art. 1335, I, Código Civil) dos moradores em relação ao uso e destinação de sua moradia.
Definir o que é essencial para os moradores, de forma única e absoluta, não é considerada uma tarefa fácil, não cabendo ao condomínio impedir o acesso de pessoas aos apartamentos, mesmo que sejam visitas de amigos, familiares ou prestadores de serviços. Nessa hora, o senso de responsabilidade deve ser primordial, pois o conceito do que é essencial para cada morador é impossível de ser medido e delimitado.
É vedado impedir o acesso de pessoas e uso de equipamentos que façam as ligações com as partes externas da edificação como elevadores, escadas, corredores, garagens e portarias. Mas é importante ressaltar que o condomínio pode exigir o uso de equipamentos de proteção individual como, por exemplo, as máscaras, durante a permanência e passagem por essas áreas, bem como orientar o uso de álcool gel, inclusive, restringir a quantidade de pessoas em elevadores, ou mesmo, orientando o uso apenas para pessoas do convívio social.
As regras de utilização das áreas comuns consideradas não essenciais, àquelas que não se limitam apenas ao acesso dos apartamentos com o exterior do condomínio como, por exemplo, piscina, salão de festas, playground, quadras poliesportivas, devem ser tomadas pela assembleia geral.
O advogado Marcos Paulo ressalta que a liberação, restrição ou vedação de uso das áreas comuns, uma vez tomada pela assembleia deve ser respeitada pelos moradores, sob pena de aplicação de sanções previstas na convenção. Condôminos que descumprirem orientações e decisões tomadas pela assembleia, inclusive destinadas ao uso de áreas comuns nos casos excepcionais trazidos pela Covid-19, resguardando-lhes os direito de acesso logradouro público (§4º, art. 1.331, Código Civil), caberá ao síndico adotar as medidas (previstas na Convenção de Condomínio), que compreende desde uma notificação de advertência até aplicação de multas.
Não há norma que impeça a circulação de condôminos portadores do vírus da COVID-19, no condomínio. Contudo, os moradores que estão nessa situação devem tomar os cuidados necessários para preservar a saúde e o bem estar de seus familiares e vizinhos, respeitando a principal indicação da Organização Mundial da Saúde (OMS), que é se manter em isolamento, seguindo todos os conselhos e indicações médicas.
O direito de vizinhança tem como objetivo delimitar o “direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha” (art. 1.277, Código Civil).
As relações trazidas pelo direito de vizinhança não se confundem com os direitos e deveres decorrentes das relações condominiais. O primeiro, se refere à interferência entre imóveis vizinhos, sejam lotes ou unidades autônomas ou edifícios; o segundo, se relaciona com os condôminos que dividem frações ideais de um único imóvel em regime de condomínio (art. 1.314 e seguintes, Código Civil).
§ Artigo 1277 a 1281: disponibiliza os direitos da vizinhança
§ Artigo 1331: dispõe sobre a definição de propriedade exclusiva e propriedade comum
§ Artigo 1.335 e 1.336: dispõe sobre direitos e deveres do condômino
§ Artigo 1.337: prevê as sanções ao condômino
§ Artigo 1.348: determina as competências do síndico
Com a promulgação da Lei n.º 14.010/2020, foi autorizada a realização das assembleias virtuais, com o objetivo de facilitar a tomada de decisões, amparadas pela decisão da maioria dos condôminos e ao mesmo tempo evitando aglomerações, sendo uma das orientações da Organização Mundial da Saúde (OMS), no combate ao Covid-19.
Em resumo, antes de qualquer tomada de decisão, deve ser realizada a convocação de uma assembleia extraordinária para deliberação sobre o uso e restrição de acesso às áreas comuns do edifício com o objetivo de zelar e proteger os condôminos. É válido e importante ressaltar que o bom senso deve ser primordial, evitando conflitos e desgastes entre os moradores nesse período de inúmeras incertezas e preocupações.