Avaliação dos documentos e análise do contrato imobiliário são etapas imprescindíveis que antecedem o fechamento de um negócio. Devido à sua natureza, são esses contratos que proporcionam segurança jurídica e garantem o compromisso firmado entre as partes. Para a certeza de um bom negócio, as partes devem ser assessoradas por um profissional especializado com o objetivo de se alcançar resultados positivos para os envolvidos.
De forma clara, simples e direta, contratos de promessa de compra e venda são documentos no qual o vendedor se compromete a transferir o domínio de certo bem ou serviço ao comprador interessado, de acordo com preço, prazo e demais condições previamente ajustadas e concordadas.
O instrumento é a segurança e tranquilidade para a transação, tanto para o comprador quanto para o vendedor. Por isso, antes da assinatura é necessário estar atento às cláusulas para conferência das informações sobre tudo o que foi acordado entre as partes.
Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis, em geral, seguem a mesma lógica e podem variar sua estrutura em relação à sua tipologia e destinação. Primeiramente, é importante esclarecer que as promessas de compra e venda de imóveis são instrumentos preliminares em que as partes envolvidas se comprometem a concluir a aquisição/venda de determinado imóvel, amparadas em obrigações assumidas pelas partes até a formalização do instrumento público (escritura) exigido por lei, conforme o artigo 108, do Código Civil.
Uma vez lavrada a escritura pública, a aquisição só será implementada por meio do registro desse instrumento na respectiva matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis nos termos do artigo 1227, do Código Civil. É importante ainda ressaltar que o contrato de promessa de aquisição de imóveis na planta requer algumas condições especiais, em razão de estar inserido no regime de incorporação imobiliária, que se caracteriza pela venda com entrega de coisa futura. De mais a mais, os contratos de promessa de compra e venda, seguem o mesmo rito.
A estrutura e forma de um contrato, de certa maneira, é livremente pactuada pelas partes, contudo, deve-se ater às condições mínimas exigidas ou não vedadas em lei, sob pena de invalidação do instrumento. No caso específico de um contrato de compra e venda, deve-se observar os artigos 421 e seguintes do Código Civil. Além disso, recomenda-se a análise da cadeia dominial do imóvel (due diligence).
Como afirmamos anteriormente, o contrato dessa natureza engloba itens essenciais para a segurança jurídica do negócio, sob pena de não cumprir a finalidade para a qual se destina. Veja abaixo.
1. Descrição completa das partes.
Nesta etapa inicial do documento, é preciso qualificar as partes, ou seja, descrevê-las (nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ, RG, endereço eletrônico para contato, endereço de residência/moradia ou endereço comercial e outras que tiver) e informar o termo pelo qual cada uma será designada ao longo do contrato (contratante/contratado, comprador/vendedor, locador/locatário).
2. Detalhamento do objeto da transação de forma clara e objetiva, inclusive, com a descrição e apontamento de eventuais fatos ou gravames lançados na matrícula do imóvel, como por exemplo, locação, constrições judiciais, gravames de dívidas entre outros.
3. Determinação do preço e forma de pagamento, com os valores envolvidos, forma e local de pagamento, eventuais multas e encargos por atraso no pagamento, dentre outros detalhes envolvidos na negociação.
4. Condições que se verificadas durante determinado período, ou não cumpridas pelas partes, podem ocasionar a resolução do contrato.
5. Obrigações das partes.
6. Forma e condições para a outorga da escritura pública de compra e venda e entrega da posse.
7. Estipulação de cláusula penais - multas ou sanções à parte que descumprir obrigações.
8. Possibilidade de arrependimento (irrevogabilidade e irretratabilidade).
9. Possibilidade de rescisão por descumprimento de obrigações, com fixação de multas indenizatórias a serem suportadas pela parte que der causa ao desfazimento do negócio.
10. Eleição de um foro ou cláusula arbitral para determinar a comarca ou a câmara arbitral em que se serão dirimidos os eventuais conflitos entre as partes
11. Assinatura das partes e de testemunhas.
A lei nº 13.786, publicada ao final de 2018, ganhou grande repercussão em âmbito nacional por regulamentar as consequências dos “distratos” relacionados a contratos de promessa de compra e venda de imóveis “na planta” prometidos a venda e decorrentes das relações no âmbito das incorporações imobiliárias, reguladas pela lei 4.591/64. Porém, outro aspecto muito importante da lei diz respeito aos itens que passam a ser exigidos em tais contratos, especialmente no que diz respeito à obrigatoriedade do “Quadro-Resumo”, item preliminar que muitas incorporadoras já utilizavam em seus instrumentos.
Especificamente em relação à lei 13.786/2018, algumas exigências de forma e conteúdo para a formação dos contratos de promessa de compra e venda passaram a ser impostas especialmente em razão da natureza desses contratos. Em relação ao quadro resumo, a intenção do legislador foi trazer, de certa forma, mais clareza aos compradores determinando que certas condições do contrato fossem lançadas “resumidamente”, sem o prejuízo da estipulação de outras condições em cláusulas específicas ao longo do contrato. São 12 os itens exigidos pelo art. 2º pela lei 13.786/2018 e inseridos na lei 4.591/64 no artigo 35-A.
Os custos envolvidos em transações imobiliárias vão muito além dos valores do imóvel em si. Via de regra, são exigidas algumas certidões para a lavratura de uma escritura de compra e venda de imóvel. São elas: (i) matrícula e certidão de ônus do imóvel; (ii) certidão de casamento, se for o caso; (iii) certidões de tributos; e (iv) certidões de feitos ajuizados. Atualmente, as certidões de tributos e feitos ajuizados são emitidas gratuitamente, por meios eletrônicos.
As matrículas e certidões de casamento são expedidos por cartórios e as custas são praticadas de acordo com as leis de cada estado da Federação. As despesas que causam maior impacto na compra de um imóvel são: (i) imposto sobre a transmissão de bens imóveis – ITBI, estipulada em lei municipal, e incide sobre o valor do negócio ou de avaliação pelo Município, se este for superior; (ii) custas e emolumentos para lavratura da escritura, estipulado por cada estado da Federação; e (iii) custas e emolumentos para o registro da escritura no cartório de registro de imóveis, também estipulado por cada estado da Federação.
Os valores das custas e emolumentos, em geral, são auferidos de forma escalonada, em faixas de acordo com o valor do imóvel.
De acordo com o artigo 108 do Código Civil, aos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, exige-se a formalização por meio de escritura pública.
Já o artigo 1.227 dispõe que “direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”.
Os negócios de aquisição ou venda de um imóvel nunca são iguais, e possuem diversas variáveis e condições que devem ser previamente avaliadas, não seguindo um padrão na elaboração dos contratos.
Por este motivo, recomenda-se a contratação de profissional habilitado e experiente para que tenha condições de antever, esclarecer os riscos e as reais situações envolvidas na negociação, de forma a orientar e auxiliar a tomada das decisões que melhor atendam aos seus interesses da parte.