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Entenda mudanças na penhora de imóvel em garantia de fiança comercial

Em julgamento de Agravo Regimental no Recurso de nº 1.278.427/SP, o STF (Supremo Tribunal Federal) entendeu e anunciou a incompatibilidade da penhora do bem de família, utilizado como garantia em contrato de locação comercial, em 16 de setembro. Ou seja, desde o julgamento, nos contratos de locação de imóvel comercial, não é mais possível realizar a penhora de bem de família de fiador.


De autoria da ministra Cármen Lúcia, para fundamentar a decisão, conforme o fragmento, cumpre anotar que o Tema 295 da repercussão não se aplica à espécie vertente. Neste processo discute-se a penhora de bem de família por fiança em caso de contrato de locação de imóvel comercial. Naquele paradigma, a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial”, a magistrada utilizou de outros entendimentos ratificados pela Corte Suprema, que seguiam o mesmo sentido.


A seguir, o escritório Ferreira Pinto Santos Cordeiro & Maia Advogados, elenca os detalhes sobre a decisão da ministra, além de detalhar particularidades sobre a penhora de imóvel.

Boa leitura!


Para deixar expressamente claro que nas locações de imóveis comerciais não pode o ‘bem de família’ do fiador ser penhorado, Cármen Lúcia, apontou jurisprudência da própria corte como o julgamento do Agravo Regimental no Recurso Extraordinário nº 605.709, em que, por maioria, a 1ª Turma, entendeu não ser penhorável o bem de família do fiador no caso de contrato de locação de imóvel comercial.


“RECURSO EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31.8.2005. INSUBMISSÃO À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA ISONOMIA.


1. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/1990 não recepcionada pela EC n 26/2000.


2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.


3. Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema n. 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial.


4. Recurso extraordinário conhecido e provido (DJe 18.2.2019)

Além do agravo, a decisão conta, também, com o seguinte julgado da 2ª Turma:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. PRECEDENTE. AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO” (RE n. 1.228.652-AgR, de minha relatoria, DJe 10.12.2019)”.


- Confira a decisão completa, clicando aqui.


Mas, afinal, do que se trata o ‘bem de família’?


Existem duas formas de se classificar um bem de família, sendo o “Legal” e o “Convencional”.


Bem de família legal: a Lei 8009/1990 determina que o imóvel residencial próprio de uma entidade familiar, bem como seus “adornos suntuosos”, são impenhoráveis e não responderão por qualquer tipo de dívida. Por “adornos suntuosos” pode-se entender aqueles bens que guarnecem a residência e são indispensáveis à moradia, sendo considerados “de família” por lei e não por vontade das partes.


- De maneira mais direta, esse imóvel residencial é o que garante a você e sua família um lugar para morar – sendo esse, o motivo de não se pode penhorar/bloquear o seu bem de família, para se proteger o patrimônio. Mas, para que o bem de família tenha essa proteção, é necessário cumprir alguns requisitos:

· O imóvel deve ser residencial;

· Você e/ou sua família deve residir no imóvel.


Bem de família convencional: é aquele que a família escolhe para ser seu bem protegido. Os interessados devem comparecer em cartório de imóveis e declarar a situação do bem em escritura pública, a fim de gerar a inalienabilidade e impenhorabilidade. Vale dizer que, em que pese ele seja um “bem de família”, existirá ainda a possibilidade de penhora em determinados casos, como na ausência do pagamento de tributos.


- Vale lembrar que se você tiver mais de um imóvel residencial, será considerado bem de família aquele que possuir menor valor.


Pode penhorar bem de família do fiador?


Conforme detalhado acima, o “bem de família” é um patrimônio que deve ser protegido para se viver com dignidade e, por isso, não pode ser tomado à força, não pode ser alvo de penhora e leilão para pagamento da dívida.


É inconstitucional a penhora de bem de família do fiador em contrato de locação?


Na forma da Lei e com base na exceção prevista no inciso VII do art. 3º da mesma lei, durante muitos anos, vigorou o entendimento de que o imóvel único dado em fiança para garantia de contrato de locação não residencial, ficaria excluído da impenhorabilidade do bem de família.

Porém, com base na atual posição do STF tornou-se impenhorável o bem de família (único bem imóvel dos fiadores) em razão de fiança oferecida em contrato de locação não residencial.

Outro importante detalhe, é que de acordo com a Súmula 364 do Superior Tribunal de Justiça, a proteção alcança todas as pessoas, ainda que sozinhas, o que vai ao encontro dos princípios constitucionais atuais:

“O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas”.



E quando o fiador não tem bens?


O fiador é a pessoa que usa o próprio patrimônio como garantia da dívida de um terceiro, podendo ser utilizado como pagamento da dívida, nos casos em que o devedor principal não honre os pagamentos com o credor.

Assumindo a dívida do devedor principal, é requisitado que ele tenha patrimônio para garantir o cumprimento do contrato, devendo estar ciente que o bem apresentado como garantia poderá ser utilizado para pagar a dívida.


Existem dois tipos de cláusula em relação ao fiador:


· Código Civil, artigo 827: a responsabilidade do fiador é subsidiária à do locatário, que é o devedor de fato, e assim os bens do locatário, se possuir, podem ser primeiro levantados para o pagamento da dívida.


· Código Civil, artigo 828: nos contratos atuais, é comum que o fiador seja colocado como devedor principal. Nesses casos, havendo dívida, será chamado o fiador e não o locatário – sendo apenas o assistente.

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- Em casos de inadimplência do devedor principal, o fiador pode ser cobrado na Justiça. Mas é importante ressaltar que em qualquer contrato onde o fiador não conste como devedor principal e/ou solidário este somente será cobrado, depois de esgotado todos os recursos de cobrança contra o locatário.


- De acordo com a lei, depois de pagar integralmente a dívida, o fiador tem direito de entrar com ação contra o devedor principal, mas não há garantias de recebimento.



Referências:

https://www.rotajuridica.com.br/

https://www.jusbrasil.com.br/



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