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Usucapião: conheça as especificidades dessa ação judicial

De forma objetiva, a usucapião é uma modalidade de aquisição originária da propriedade, onde o possuidor passa a deter o direito de ter reconhecido o domínio do imóvel, a partir do lapso temporal da posse, declarado judicialmente em ação própria ou extrajudicialmente.

No ordenamento brasileiro, a usucapião está prevista no artigo 183 da Constituição Federal de 1988, e no Código Civil sob os artigos 1.238 a 1.240, 1.240-A, e se apresenta sob quatro modalidades distintas: usucapião constitucional, ordinário, extraordinário e familiar - quando há abandono do lar.

A seguir, você confere as respostas para as principais dúvidas desse procedimento jurídico, no texto elaborado com a participação do advogado Marcos Paulo de Salles Maia, sócio do escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos & Maia Advogados. Boa leitura!

Quanto tempo demora um processo de usucapião?

Comumente, todo processo judicial tende a percorrer uma ‘longa jornada’ entre a sua distribuição e encerramento definitivo, e com a usucapião não é diferente.

Por se tratar de tema muito sensível e de grande importância social, patrimonial e financeira aos envolvidos, o procedimento para a declaração judicial que reconheça o direito aquisitivo perpassa por diversos ritos que acarretam a demora no prazo de conclusão.

Para o advogado Marcos Paulo de Salles Maia, sugerir e afirmar o prazo de tramitação uma ação judicial é tarefa das mais árduas e imprecisas, eis que a precariedade, volume de processos judiciais e a possibilidade de interposição de diversos recursos tornam os julgamentos morosos e que podem levar décadas para serem concluídos.

Quais são os tipos de usucapião?

Existem, atualmente, quatro modalidades de usucapião previstas em nosso ordenamento jurídico: constitucional, ordinário, extraordinário e familiar. A posse, exercida por determinado tempo, é o elemento primordial que deve ser demonstrada no procedimento para o reconhecimento da aquisição da propriedade, respeitadas as condições, o interesse, a função social na utilização do imóvel possuído e, sem deixar de lado, o animus domini, ou seja, a intenção de dono da coisa. Confira:

a. Constitucional (art. 183/CF e arts. 1239 e 1240/CC): diz que aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250m² ou rural de até 50ha, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família (urbano) ou tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia (rural), adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

b. Ordinário (art. 1242/CC): diz que aquele que possuir imóvel fundado em justo título e boa-fé, de forma contínua e incontestadamente, o possuir por dez anos, adquirirá a propriedade;

c. Extraordinário: (art. 1238/CC): já o extraordinário, diz que aquele que possuir como seu um imóvel, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé. O parágrafo único do art. 1238/CC, reduz esse prazo para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo;

d. Familiar (art. 1240-A/CC: essa modalidade foi inserida por meio da lei 12.424/2011 que prevê a possibilidade de aquisição da propriedade àquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m², e cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família. Nesse caso, o cônjuge ou companheiro que tiver permanecido na administração do ambiente familiar, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

O que precisa para fazer o usucapião?

O exercício do direito de usucapir a propriedade de determinado imóvel pelo decurso do lapso temporal da posse deverá declarado judicialmente por meio da propositura da ação de usucapião contra o detentor do domínio, cujo imóvel esteja registrado no Cartório de Registro de Imóvel ou por meio do procedimento extrajudicial, conduzido pelo Cartório de Registro de Imóveis, quando não há oposição do proprietário do imóvel usucapido, ou este se mantém silente diante do pedido de reconhecimento pelo interessado.

Em suma, de acordo com o sócio do escritório Ferreira Pinto, Cordeiro, Santos & Maia, todo o procedimento da usucapião extrajudicial tramitará diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel se situa.

- Usucapião extrajudicial

Sem afetar a segurança jurídica da usucapião, de acordo com o advogado Marcos Salles Maia, recentemente, por meio da promulgação do novo Código de Processo Civil ocorrida em 2015 (Lei 13.105/2015), o artigo 1071, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) acrescentou ao ordenamento jurídico brasileiro, a usucapião extrajudicial, trazendo a possibilidade da usucapião ser declarada e confirmada extrajudicialmente, proporcionando redução de custos e mais celeridade ao procedimento.

Caso haja impugnação ou contestação do pedido para reconhecimento da usucapião extrajudicial, “apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel...” (§10º, do art. 216-A, da Lei 6.015/73), dando-se continuidade pela via judicial.

Reconhecida a aquisição originária da propriedade pela usucapião (procedimento extrajudicial ou por meio de sentença judicial declaratória) o cartório de imóvel procederá com o registro e abertura da matrícula do imóvel usucapido em nome do requerente.

- Vale ressaltar que o procedimento para que seja declarada a aquisição da propriedade por meio da usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, sendo que, por força da lei, o primeiro passo é buscar orientação de um advogado com capacidade e experiência para atuar na defesa dos interesses do detentor do direito aquisitivo.

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